Facturar como arquitecto o aparejador autónomo: honorarios por fases, IVA, retención y visado

Un encargo de arquitectura no se cobra de una vez. Hay un anteproyecto, un proyecto de ejecución, una dirección de obra que dura meses y, casi siempre, un cliente que quiere pagar «según avance». Y cada vez que toca emitir una factura, vuelven las mismas dudas: ¿cuánto facturo ahora? ¿Va con retención? ¿Y el visado del colegio que adelanté?

Este post ordena el encargo de un arquitecto o aparejador autónomo de principio a fin: cómo repartir los honorarios en facturas, qué IVA y qué retención llevan y dónde va el visado. Si lo que buscas es el mecanismo general de dividir un proyecto en hitos, lo tienes en facturación por hitos en proyectos por fases; aquí se aplica al estudio.

Primero, el encargo: lo que se pacta decide cómo se factura

Antes de la primera factura, lo útil es dejar por escrito en la hoja de encargo qué fases hay y qué porcentaje de los honorarios corresponde a cada una. No lo exige la factura, pero evita la discusión más cara del oficio: cuánto se ha ganado ya cuando el cliente paraliza el proyecto a mitad.

Un reparto habitual, solo a modo de ejemplo (cada estudio pacta el suyo):

Con eso, cada factura tiene un concepto claro («Proyecto de ejecución, vivienda en calle X») y un importe que sale del contrato, no de una estimación del momento.

El IVA: los honorarios llevan el tipo general

Los honorarios de un arquitecto o de un aparejador son servicios profesionales y tributan al 21 %, el tipo general. Es una confusión frecuente por el sector en el que trabajas: el IVA reducido que aparece en algunas reformas de vivienda afecta a la ejecución de la obra que factura el constructor, no a tus honorarios por proyectarla o dirigirla.

Si en el mismo encargo cobras también por otros servicios —un informe, una tasación, una certificación—, cada concepto sigue su propia regla; ante un caso raro, confírmalo con tu asesoría.

La retención de IRPF: depende de quién paga

Igual que en cualquier profesional, la retención no depende del servicio, sino del cliente:

• Cliente empresa, autónomo o promotor que actúa como empresario: la factura lleva retención de IRPF. El porcentaje general en actividades profesionales es el 15 %, sobre la base de los honorarios (no sobre el IVA ni sobre los suplidos). Hay un 7 % reducido para quien inicia la actividad profesional: el año de alta y los dos siguientes, siempre que no la hubiera ejercido el año anterior. Confírmalo con tu asesoría antes de aplicarlo.
• Cliente particular que encarga la reforma de su casa sin actividad económica de por medio: la factura lleva IVA y no lleva retención.

La mecánica completa de la retención, con cómo se ingresa y se declara, está en la guía de retención de IRPF en facturas.

Cuándo facturar cada fase

Hay dos formas de plantearlo, y la elección es del encargo:

1. Facturar la fase cuando la entregas. La factura recoge el porcentaje pactado de esa fase. Es la forma más ordenada para proyecto básico y de ejecución.
2. Pagos a cuenta durante una fase larga, como la dirección de obra. Aquí lo habitual es pactar cuotas mensuales o por certificación de obra y facturar cada una cuando toca.

Y una regla que conviene tener presente: si el cliente te paga por adelantado —la señal para empezar, por ejemplo—, el IVA se devenga al cobrarlo, no cuando entregues el trabajo. Ese anticipo se factura en el momento y luego se descuenta de la factura de la fase. El procedimiento está en la factura de anticipo.

El visado del colegio: suplido solo si no es gasto tuyo

El visado colegial lo paga, en el fondo, el cliente: es un trámite del encargo, no una parte de tu trabajo. Cuando lo adelantas tú, lo importante es a nombre de quién está la factura del colegio:

• Si el colegio factura al cliente y tú solo pones el dinero, es un suplido: va en una línea aparte, por el mismo importe que pagaste, fuera de la base imponible y sin IVA.
• Si la factura del colegio está a tu nombre, es un gasto de tu actividad. Si se lo cobras al cliente, forma parte de tus honorarios y lleva IVA y retención como ellos.

La diferencia entre las dos situaciones, con casos dudosos, está en suplidos y provisiones de fondos. Y para qué sirve cada cosa en el caso general, cuándo es suplido y cuándo lleva IVA y margen.

Un ejemplo con números

Un arquitecto autónomo diseña la reforma de un local para una sociedad. Honorarios totales pactados: 6.000 €. Al entregar el proyecto básico factura el 30 %, 1.800 €, y el visado de 120 € está a nombre del cliente, así que lo adelanta como suplido:

Si el cliente hubiera sido un particular, la misma factura saldría sin la línea de retención: 1.800 + 378 + 120 = 2.298 €.

Errores habituales

• Aplicar retención a un cliente particular. Si no actúa como empresario, no hay retención; aplicarla de más obliga a corregirla con una rectificativa, como explica facturar con retención a un cliente que no la admite.
• Aplicar el IVA reducido a los honorarios. El tipo reducido de ciertas obras no se traslada a tu servicio profesional.
• Dejar el visado dentro de los honorarios. Si es del cliente, va como suplido; si lo mezclas, el cliente paga IVA por algo que no era tuyo.
• Facturar una fase sin haber pactado su porcentaje. Sin reparto por escrito, el desacuerdo llega justo cuando el cliente paraliza el proyecto.
• Cobrar una señal sin facturarla. El IVA se devenga al cobrar, así que el anticipo también se factura.

Preguntas frecuentes

¿Y si el cliente es una comunidad de propietarios?

La comunidad no es una empresa a efectos de retención de la misma forma que un promotor, y tiene sus peculiaridades de NIF y de retención. Está explicado en facturar a una comunidad de propietarios.

¿Qué pasa con Verifactu?

Las facturas de honorarios son facturas y quedan dentro del sistema. Las fechas son el 1 de enero de 2027 para sociedades (IS) y el 1 de julio de 2027 para el resto de empresarios y profesionales, incluidos los autónomos. Fube emite las facturas con Verifactu y las envía a la AEAT.

¿Esto vale si trabajo desde una sociedad profesional?

La mecánica del IVA y de los suplidos es la misma. La retención de IRPF es la parte que cambia, porque se practica sobre rentas de personas físicas; cómo se factura desde una sociedad conviene consultarlo con tu asesoría.

Cómo lo resuelve Fube

En Fube cada fase se emite como una factura propia, con su base, el IVA y la retención de IRPF con el porcentaje que tú indiques, y el visado como línea de suplido sin IVA. Así el reparto del encargo queda reflejado factura a factura, y al cerrar el trimestre no hay que reconstruir qué se facturó de cada proyecto.

Este contenido es informativo y no sustituye el consejo de tu asesoría fiscal.