Alquilar un piso heredado: quién factura, con qué NIF y qué pasa con el IVA y la retención

Alquilar un piso heredado: quién factura, con qué NIF y qué pasa con el IVA y la retención

Hace unas semanas falleció tu padre. Dejó un piso alquilado, tres hermanos y una herencia que todavía no está repartida. El inquilino sigue pagando cada mes y te pregunta a nombre de quién tiene que hacer la transferencia, quién le da el recibo o la factura y si debe seguir retenciones. Nadie lo ha pensado todavía, y el alquiler no espera al notario.

Este post ordena esas dudas: quién ingresa las rentas, cómo se atribuyen y cuándo la factura lleva IVA o retención. No sustituye a tu asesoría, porque en una herencia cada caso tiene su calendario, pero te da el mapa para hacer las preguntas correctas.

El problema: el inmueble no tiene dueño «oficial» durante un tiempo

Entre el fallecimiento y la adjudicación del inmueble hay un periodo en el que el bien pertenece a la herencia como conjunto. En términos fiscales se habla de herencia yacente: la herencia en sí, sin repartir. Las rentas del alquiler no se pausan: se siguen generando y alguien tiene que declararlas.

Quién tributa por esas rentas

La Ley del IRPF dice expresamente que las herencias yacentes no tienen la consideración de contribuyente y que las rentas correspondientes se atribuyen a los herederos (art. 8.3 de la Ley 35/2006). Dicho de forma sencilla:

• La herencia no paga IRPF por sí misma.
• Cada heredero lleva a su declaración la parte del alquiler que le corresponde, según su cuota en la herencia.
• El que cobra el dinero no es necesariamente el que tributa: tributa quien tiene derecho a la parte.

Esto es el mismo mecanismo de atribución de rentas que usan las comunidades de bienes; si quieres ver cómo funciona su declaración informativa, lo explicamos en el post del modelo 184.

Quién emite la factura (o el recibo) del alquiler

Aquí no hay una respuesta única y conviene no inventarla. Lo que sí está claro:

1. El contrato sigue vivo. El fallecimiento del arrendador no extingue el alquiler; los herederos pasan a ocupar su posición.
2. El inquilino necesita un titular claro al que pagar y que le entregue el documento del alquiler, sobre todo si él deduce el gasto o practica retención.
3. Mientras la herencia no se reparte, lo habitual es acordar entre los herederos una persona (o una cuenta) que cobre y emita el documento, dejando constancia de que actúa por cuenta de todos.

Con qué NIF debe emitirse ese documento mientras la herencia está yacente es una cuestión que conviene consultar con tu asesoría o con la AEAT antes de la primera factura. Un NIF equivocado en una factura de alquiler es el tipo de error que obliga a rectificar después.

¿Lleva IVA la factura de un alquiler heredado?

Depende de qué se alquila, no de que sea una herencia:

La Ley del IVA considera empresarios a los arrendadores de bienes cuando los explotan para obtener ingresos continuados en el tiempo (art. 5.Uno.c)), y no fija un importe mínimo. Por eso, si el inmueble heredado es un local, los herederos tienen que facturar con IVA aunque nunca hayan sido autónomos. Para el caso de locales y despachos, el post sobre el IVA del alquiler de local entra en detalle, y para garajes y trasteros está esta guía.

¿Y la retención de IRPF?

La retención no depende de que haya herencia, sino de quién es el inquilino. El Reglamento del IRPF somete a retención los alquileres de inmuebles urbanos (art. 75.2) cuando quien paga es una empresa o un profesional, y excluye, entre otros, el alquiler de vivienda para empleados y los pagos que no superan los 900 euros al año al mismo arrendador (art. 75.3.g).

• Inquilino particular en una vivienda: nadie retiene.
• Inquilino empresa o autónomo en un local: lo habitual es que retenga y lo ingrese con el modelo 115. Con varios herederos, esa retención se imputa a cada uno según su parte.

Si el inquilino de un local te pregunta con qué datos debe practicar la retención, la respuesta correcta es la que acordéis los herederos con vuestra asesoría. Mejor dársela cerrada que corregirla tres trimestres después.

Una lista corta para el primer mes

1. Comunica al inquilino el cambio por escrito: quién cobra, a qué cuenta y a qué nombre.
2. Guarda el contrato y los recibos anteriores al fallecimiento; los herederos los necesitarán.
3. Anota cada cobro con la fecha y el importe, porque cada heredero deberá declarar su parte.
4. Decide si el alquiler lleva IVA según el uso del inmueble (vivienda o local), no según el titular.
5. Consulta con la asesoría el NIF con el que se emite la factura hasta que se adjudique el bien.

Cómo lo ayuda Fube

Cuando el alquiler es de un local y lleva IVA y retención, Fube permite dejarlo como factura recurrente mensual y elegir en cada línea el impuesto y la retención aplicables, de modo que no tengas que rehacerlo cada mes. La decisión de qué NIF y qué reparto aplicar sigue siendo vuestra y de la asesoría: Fube no resuelve cuestiones de titularidad hereditaria.

Preguntas frecuentes

¿Puedo seguir cobrando el alquiler en la cuenta de mi padre? Es una decisión práctica y no fiscal, pero conviene regularizarlo pronto: el dinero cobrado pertenece a la herencia y se atribuirá a los herederos. Consúltalo con tu asesoría o con el notario.

¿Tengo que darme de alta como autónomo por heredar un piso alquilado? La condición de autónomo depende de la actividad y de la normativa de Seguridad Social, no solo del IVA. Si el inmueble es un local, el IVA se aplica igualmente; para lo demás, consulta tu caso.

¿Qué pasa si el inquilino ya no sabe a quién pagar? Puede seguir pagando como hasta ahora mientras os organizáis, siempre que conserve el justificante. Cuanto antes le confirméis por escrito la nueva cuenta y el nuevo emisor, menos fricción habrá.

Para cerrar

Una herencia sin repartir no detiene el alquiler: las rentas se siguen generando, se atribuyen a los herederos según su parte y el IVA y la retención dependen del uso del inmueble y de quién lo alquila, no de la herencia. Si quieres emitir las facturas del alquiler sin rehacerlas cada mes, puedes probar Fube o ver los planes; y para el reparto y el NIF, tu asesoría tiene la última palabra.