IVA en el alquiler de tu local o despacho: cuándo se aplica y cómo declararlo
Cuándo la factura del alquiler lleva IVA al 21%, si puedes deducirlo y cómo declararlo en el modelo 303. Guía práctica para autónomos y pymes.
IVA en el alquiler de tu local o despacho: cuándo se aplica y cómo declararlo
Pagas el alquiler de tu oficina o taller y en la factura aparece una línea de IVA. ¿Tiene que estar siempre ahí? ¿Y ese IVA que pagas se puede recuperar en el 303?
La respuesta corta: sí, el alquiler de un local comercial lleva IVA al 21 %, y si eres autónomo o empresa puedes deducirte ese IVA. Pero hay condiciones que dependen del tipo de inmueble y de quién sea tu arrendador.
Cuándo un alquiler lleva IVA (y cuándo no)
La Ley del IVA (art. 20.Uno.23) establece que el arrendamiento de inmuebles está exento de IVA solo cuando se destina exclusivamente a vivienda. Cuando el inmueble se usa para otra cosa —como ejercer una actividad económica— la exención no se aplica.
Esto significa:
- Vivienda para uso residencial: exento de IVA. Si alquilas un apartamento para vivir, no hay IVA en esa operación.
- Local comercial, oficina, taller, nave, despacho profesional o almacén: sujeto a IVA y no exento. El tipo aplicable es el 21 % (tipo general).
El IVA lo repercute el arrendador, no el inquilino. Para que la factura lleve IVA, el arrendador tiene que ser empresario o profesional a efectos del IVA.
¿Qué pasa si mi arrendador es un particular?
Si tu casero es una persona física que alquila un local de forma habitual y lo gestiona como actividad económica, es sujeto pasivo del IVA y debe incluirlo en la factura. Si es un particular que arrienda de forma puntual y no actúa como empresario, puede no tener la obligación de repercutir IVA.
En la práctica: si la factura que recibes incluye una línea de IVA con el NIF del arrendador, ese IVA es deducible para ti. Si tienes dudas sobre la situación fiscal de tu arrendador, consulta con tu asesoría.
¿Puedes deducirte el IVA del alquiler?
Si eres autónomo o empresa que presenta el modelo 303 (es decir, realizas operaciones sujetas a IVA), puedes deducirte el IVA que pagas por el alquiler del local siempre que el espacio se utilice para tu actividad económica.
Ese IVA entra en tu 303 como cuota de IVA soportado deducible en operaciones interiores corrientes, junto al resto del IVA que soportas en tus gastos profesionales. Reduce tu IVA a ingresar o aumenta tu saldo a favor.
Una condición clave: el uso del local tiene que estar vinculado a la actividad. Si el espacio es exclusivamente profesional, la deducción es completa. Si el uso es parcialmente privado —algo más habitual en locales o despachos de uso mixto—, solo puedes deducir la proporción que corresponda al uso profesional.
La factura del alquiler: qué incluye y cómo cuadra
Una factura de alquiler de local comercial estándar puede tener tres elementos que conviene distinguir. Este es un ejemplo con un arrendador que es persona física (autónomo):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta base | 800,00 € |
| IVA 21 % | +168,00 € |
| Total factura | 968,00 € |
| Retención IRPF 19 % (sobre la base) | −152,00 € |
| Importe que pagas al arrendador | 816,00 € |
- Los 168 € de IVA los declaras en tu 303 como IVA soportado deducible y los recuperas en el trimestre.
- Los 152 € de retención IRPF los ingresas tú en Hacienda mediante el modelo 115, en nombre del arrendador.
- El coste económico real del alquiler, si recuperas el IVA, es de 800 € al mes.
La retención del IRPF solo se aplica cuando el arrendador es una persona física (autónomo o particular). Si alquilas a una sociedad limitada, la factura solo lleva IVA, sin retención de IRPF.
Cómo se refleja en el modelo 303
Dependiendo de tu posición en el contrato, el IVA del alquiler aparece en lugares distintos del 303:
Si eres el inquilino (arrendatario): El IVA que pagas entra en la sección de cuotas de IVA soportado deducible en operaciones interiores corrientes. Esa cuota reduce lo que tienes que ingresar ese trimestre —o aumenta tu saldo a favor si el total de IVA soportado supera al repercutido—.
Para más contexto sobre cómo funciona el 303, tienes la guía del modelo 303.
Si eres el arrendador y alquilas locales como parte de tu actividad: El IVA que cobras entra como IVA repercutido al tipo del 21 %, igual que cualquier otro servicio que prestes con ese tipo impositivo.
El despacho en tu propia vivienda
Este es el caso más delicado y el que más dudas genera.
Si alquilas la vivienda en la que también trabajas: el contrato de arrendamiento es normalmente de vivienda, una operación exenta de IVA. Como el arrendador no te repercute IVA, no hay nada que deducir.
Si eres propietario y usas parte de la vivienda como despacho: la deductibilidad del IVA en suministros (luz, internet, agua) proporcionales a ese espacio es técnicamente posible, pero la Dirección General de Tributos aplica criterios muy estrictos sobre lo que se considera uso "exclusivo" para la actividad. En estos casos, lo más prudente es consultarlo con tu asesoría antes de aplicar cualquier deducción.
Si tienes un local separado de tu domicilio —aunque estén en el mismo edificio—, estás en el caso general: la factura lleva IVA al 21 % y puedes deducirte ese IVA por completo si el local es de uso exclusivamente profesional.
Qué hace Fube
Cuando registras el gasto del alquiler en Fube como una factura de proveedor, puedes indicar la base imponible y la cuota de IVA al 21 %. Fube incluye ese IVA en tu libro de registro de IVA soportado de forma automática, listo para el trimestre.
Y si eres arrendador y usas Fube para emitir las facturas del alquiler a tus inquilinos, cada factura sale con el código QR y la huella de Verifactu, y Fube la envía a la AEAT automáticamente —igual que cualquier otra factura de tu actividad— (plazo de adaptación: 1 de enero de 2027 para sociedades; 1 de julio de 2027 para el resto).
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pedir factura por el alquiler de mi local? Sí. Tienes derecho a recibir una factura completa con el IVA desglosado si tu arrendador es empresario o profesional. Sin esa factura no puedes deducirte el IVA.
¿Qué pasa si mi arrendador no me da factura con IVA? Si el arrendador es un empresario o profesional del IVA, está obligado a emitir la factura correctamente. Si no lo hace, tienes derecho a reclamarla. Sin factura con IVA desglosado, no podrás deducirte nada.
¿El alquiler de un espacio de coworking lleva IVA? En general sí. El proveedor del espacio de coworking es una empresa y la cesión del espacio es una prestación de servicios sujeta al IVA al 21 %. Puedes deducirte ese IVA si eres autónomo o empresa con actividad sujeta.
¿Puedo deducir el IVA del alquiler si estoy en recargo de equivalencia? No. Los autónomos en régimen de recargo de equivalencia no presentan el modelo 303 ni deducen IVA.
¿Un garaje vinculado al local lleva también IVA? Depende. Si el garaje se arrienda de forma conjunta con el local comercial y al mismo propietario, suele tributar igual que el local (21 %). Si se arrienda por separado o junto a una vivienda, puede estar exento. Consulta con tu asesoría en este caso.
Si quieres tener el IVA soportado de tus gastos —el alquiler incluido— siempre ordenado para cada trimestre, Fube lleva el libro de registro de IVA soportado de forma automática. Pruébalo gratis.
