Modelo 115: la retención del alquiler de tu local, explicada
Qué es el Modelo 115, quién retiene el 19% de IRPF por el alquiler del local y cómo se presenta cada trimestre. Plazos, excepciones y resumen anual, claros.
Si tienes alquilado un local u oficina para tu actividad, cada vez que pagas la renta no le entregas al casero el importe íntegro: le descuentas una parte de IRPF y la ingresas tú en Hacienda en su nombre. Esa retención se declara con el Modelo 115, y es una obligación que despista a más de un autónomo recién instalado en su primer local.
En este artículo te contamos qué es el Modelo 115, quién tiene que presentarlo, cuánto se retiene, cuándo se declara y en qué casos no hay que retener. Sin tecnicismos y con la lógica que hay detrás.
¿Qué es el Modelo 115?
El Modelo 115 es la autoliquidación trimestral de las retenciones e ingresos a cuenta del IRPF que se practican sobre las rentas del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos destinados a una actividad económica: tu local, tu oficina, tu nave o el despacho que alquilas para trabajar.
La mecánica es la misma que en otras retenciones: tú, como arrendatario (el inquilino), no le pagas al propietario el 100% de la renta. Le retienes un porcentaje y lo guardas para ingresarlo en Hacienda. El Modelo 115 es donde sumas todas esas retenciones del trimestre y las pagas.
Ojo a quién declara: el Modelo 115 lo presenta quien paga el alquiler (el inquilino), no el propietario. El casero no presenta nada con este modelo; simplemente cobra menos porque ya le has adelantado a Hacienda parte de su IRPF.
¿Quién está obligado a presentar el Modelo 115?
Está obligado el arrendatario que sea empresario o profesional —autónomo o sociedad— y que alquile un inmueble urbano para su actividad. Los casos más habituales:
- El autónomo que alquila un local, oficina o despacho para trabajar.
- La empresa que tiene en alquiler su sede, almacén o nave.
- Quien subarrienda un inmueble urbano en el marco de su actividad.
En cambio, el alquiler de una vivienda como vivienda (sin afectación a una actividad económica) no genera Modelo 115. Y si eres tú el propietario que cobra el alquiler, no presentas este modelo: lo presenta tu inquilino, y a ti la retención te llegará ya descontada para que la apliques en tu propia declaración de la renta.
Cuánto se retiene: el 19%
El tipo de retención general es el 19%, y se aplica sobre la base del alquiler, es decir, sobre el importe sin IVA. El alquiler de un local es una operación sujeta a IVA (21%), así que en la factura conviven dos cosas que no hay que mezclar: el IVA, que se suma, y la retención de IRPF, que se resta.
Un ejemplo lo deja claro. Imagina un local con una renta mensual de 800 €:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base (alquiler) | 800,00 € |
| + IVA (21%) | 168,00 € |
| − Retención IRPF (19% s/ base) | −152,00 € |
| Pagas al arrendador | 816,00 € |
| Ingresas en Hacienda (115) | 152,00 € |
El propietario factura 968 € (800 + IVA), pero recibe 816 €. Los 152 € de retención los ingresas tú cada trimestre con el Modelo 115. La retención se calcula siempre sobre la base sin IVA: confundir la base y aplicar el 19% sobre el total con IVA es uno de los errores más comunes.
Plazos de presentación del Modelo 115
El Modelo 115 es trimestral para la mayoría de empresas y autónomos. Se presenta dentro de los 20 primeros días naturales del mes siguiente al cierre de cada trimestre:
| Trimestre | Período | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| 1.º T | Enero – Marzo | Del 1 al 20 de abril |
| 2.º T | Abril – Junio | Del 1 al 20 de julio |
| 3.º T | Julio – Septiembre | Del 1 al 20 de octubre |
| 4.º T | Octubre – Diciembre | Del 1 al 20 de enero |
Si el día 20 cae en sábado, domingo o festivo, el plazo se traslada al siguiente día hábil. Las grandes empresas —las que superan los 6.010.121,04 € de volumen de operaciones en el año anterior— presentan el modelo de forma mensual; para el resto, basta con el ritmo trimestral.
Tener todas estas fechas a la vista en tu calendario fiscal evita más de un susto de última hora.
El Modelo 180: el resumen anual
El Modelo 115 tiene un hermano anual: el Modelo 180. Mientras que el 115 ingresa las retenciones cada trimestre, el 180 es un resumen informativo de todas las retenciones por arrendamiento del año, con el detalle de cada arrendador y de los inmuebles. Se presenta del 1 al 20 de enero del año siguiente.
La clave es que la suma de tus cuatro Modelos 115 debe cuadrar con el Modelo 180. Si no cuadran, es la primera señal de que algo se quedó sin declarar o se duplicó.
Cuándo NO hay que retener (ni presentar el 115)
No siempre hay obligación de retener. Estos son los supuestos más habituales en los que no se practica retención y, por tanto, no procede el Modelo 115 por esos alquileres:
- Rentas de hasta 900 € anuales a un mismo arrendador (IVA excluido). Si en todo el año no superas ese importe con el mismo propietario, no retienes.
- Arrendador con certificado de exención del IAE: cuando el propietario está dado de alta en un epígrafe del grupo 861 de las tarifas del IAE (arrendamiento de inmuebles urbanos) y, aplicando las reglas del impuesto, no le resulta cuota cero. En ese caso te entregará un certificado de Hacienda que te exime de retener; conviene guardarlo.
- Viviendas que la empresa alquila para sus empleados.
- Contratos de arrendamiento financiero (leasing) y rentas de entidades exentas.
Como ves, el matiz del epígrafe 861 y el certificado son habituales con grandes propietarios e inmobiliarias. Ante la duda de si un alquiler concreto lleva retención, confírmalo con tu asesoría antes de presentar.
No lo confundas con el Modelo 111
Es un lío clásico, porque ambos son retenciones de IRPF que tú practicas a terceros. La diferencia está en qué retienes:
- El Modelo 111 declara las retenciones de nóminas y de facturas de profesionales (rendimientos del trabajo y de actividades económicas).
- El Modelo 115 declara solo las retenciones del alquiler de inmuebles urbanos.
Son declaraciones distintas, con su propio resumen anual cada una (el 190 para el 111, el 180 para el 115), y pueden convivir sin problema. Si quieres repasar la otra cara de las retenciones —la que sufres en tus propias facturas—, lo tienes en la guía sobre la retención de IRPF en facturas.
Preguntas frecuentes
¿El alquiler de mi local es un gasto deducible?
Sí. La renta del local afecto a tu actividad es un gasto deducible más, con su IVA soportado deducible en el Modelo 303. La retención del 115 es una cosa aparte: no es un gasto, es dinero del propietario que tú adelantas a Hacienda.
¿Y si este trimestre no he pagado el alquiler?
Si figuras en el censo como obligado al Modelo 115, lo presentas igualmente, con resultado cero. La obligación nace del alta censal, no de que ese trimestre haya o no movimiento.
¿La retención se la queda Hacienda o el propietario la recupera?
El propietario no la pierde: esos importes retenidos son pagos a cuenta de su propio IRPF. Cuando hace su declaración de la renta, se los resta de lo que le toque pagar.
¿Puedo corregir un Modelo 115 ya presentado?
Sí, existen vías para rectificar una autoliquidación si detectas un error después de presentarla. Por su impacto, conviene apoyarte en tu asesoría para hacerlo bien.
Cómo te ayuda Fube a llevarlo ordenado
El Modelo 115 lo presentas tú o tu asesoría en la sede electrónica de la AEAT, pero buena parte del trabajo previo es tener la factura del alquiler bien registrada durante todo el año. Y ahí Fube te quita peso.
En Fube registras la factura de tu local como un gasto, con su IVA y su retención de IRPF separados, y queda guardada de forma ordenada en tus libros registro. Así, cuando llega el trimestre, tienes a mano la base, el IVA soportado y la retención practicada sin rebuscar entre papeles. Y el calendario fiscal te ayuda a no perder de vista la fecha del 115.
Menos tiempo cuadrando recibos y más tiempo para tu negocio.
Nota legal: El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal, contable ni legal. Recomendamos consultar con un profesional especializado antes de tomar decisiones basadas en esta información.
