Verifactu si alquilas un local o una vivienda: ¿te obliga como arrendador?

Verifactu si alquilas un local o una vivienda: ¿te obliga como arrendador?

Si tienes un local, una oficina o un piso alquilado, es normal que todo el ruido alrededor de Verifactu te haga preguntarte si esto también va contigo, aunque tu actividad sea simplemente cobrar un alquiler. La respuesta no depende de si eres autónomo, de si tienes una SL o de cuántos inmuebles alquiles: depende de un único dato, que es si ese alquiler te obliga a emitir factura o te basta con un recibo. Verifactu solo se activa cuando hay factura de por medio.

La pregunta que de verdad importa: ¿tienes que facturar?

Verifactu obliga a que el sistema informático de facturación (SIF) que uses cumpla el Reglamento del RD 1007/2023 cuando expides factura. Si nunca llegas a emitir una, el reglamento no te aplica: la propia AEAT lo resume diciendo que la norma no alcanza a los sistemas informáticos que no expiden facturas.

Así que antes de preguntarte "¿me afecta Verifactu?", la pregunta correcta es "¿tengo que facturar este alquiler?". Y eso cambia según qué alquilas.

Alquilar un local, una oficina o una nave: casi siempre factura

Si arriendas un local comercial, una oficina o una nave industrial, la AEAT es clara: ese alquiler no está exento de IVA, así que como arrendador tienes que repercutir el 21% y declararlo en el modelo 303, alquiles uno o alquiles diez inmuebles.

Y en la práctica casi siempre te va a tocar además emitir factura, porque la regla general de facturación dice que hace falta factura completa cuando el destinatario es otro empresario o profesional, una persona jurídica o una Administración Pública — y quien alquila un local para poner un negocio suele ser justamente eso: una empresa, un autónomo o una entidad. Si además el inquilino paga con retención de IRPF (lo habitual cuando el arrendatario es empresario o profesional), tienes por delante también el modelo 115, que es una obligación distinta y compatible con lo anterior.

En este escenario, si usas un programa para hacer esas facturas, ese programa tiene que ser Verifactu desde tu fecha (más abajo).

Alquilar una vivienda: normalmente ni factura hace falta

El caso cambia si lo que alquilas es una vivienda para uso exclusivo como tal. La AEAT confirma que ese arrendamiento está exento de IVA, así que no repercutes nada. Y la regla general de facturación tampoco te obliga a emitir factura frente a un particular salvo que te la pida expresamente: basta con un recibo. Si tu inquilino es una persona física que va a vivir ahí y no reclama factura, no facturas, y si no facturas, Verifactu no entra en juego.

Hay tres excepciones en las que sí puede tocarte facturar, y por tanto Verifactu si usas un SIF:

• Uso mixto (vivienda y despacho a la vez): el alquiler pasa a tributar al 21%.
• El inquilino es una empresa (por ejemplo, aloja ahí a un empleado): también al 21%, y aquí el arrendatario ya es una persona jurídica, así que la factura es obligatoria.
• Con servicios de tipo hotelero (limpieza periódica, cambio de ropa de cama…): tributa al 10 %. Este es el terreno del alquiler turístico, que tiene sus propias reglas y las tratamos aparte en IVA en el alquiler turístico.

Fuera de esos tres casos, alquilar tu piso a un particular con un recibo mensual te deja completamente al margen de Verifactu.

Las fechas, si te toca

Si tu alquiler cae en alguno de los supuestos que sí exigen factura, los plazos de Verifactu son los mismos que para cualquier otra actividad: 1 de enero de 2027 para quienes tributan por Impuesto sobre Sociedades y 1 de julio de 2027 para el resto de empresarios, profesionales y autónomos. Ser arrendador no adelanta ni retrasa el calendario, solo determina si vas a necesitar emitir alguna factura.

Cómo encaja esto con Fube

Si tienes un local o una nave en alquiler y te toca emitir esas facturas —solas o junto a la facturación del resto de tu actividad—, con Fube salen ya con QR y huella encadenada, enviadas a la AEAT, sin que tengas que comprobar tú si tu programa cumple. Y si además llevas el resto de tu gestión con Fube, puedes tener en el mismo sitio esas facturas de alquiler junto con el resto de tus gastos e ingresos. Puedes probar Fube gratis antes de que te toque tu fecha.

Preguntas frecuentes

¿Y si mi inquilino es autónomo, no una sociedad?

Un autónomo es empresario o profesional a estos efectos, así que si le alquilas un local o una oficina para su actividad, la factura es igual de obligatoria que si fuera una SL.

¿Me afecta Verifactu si solo emito el recibo de alquiler en un Excel o a mano?

No. Verifactu regula los sistemas informáticos de facturación. Si lo que emites no es una factura sino un recibo, y lo haces sin un programa de facturación, no entra dentro de su ámbito.

¿Y si alquilo mi piso por temporadas cortas o por plataformas tipo Airbnb?

Si el alquiler incluye servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción...), Hacienda lo trata de forma distinta al alquiler de vivienda habitual y sí suele exigir factura. Es un caso con reglas propias: lo explicamos en detalle en el post dedicado al alquiler turístico.

¿La retención del modelo 115 tiene algo que ver con Verifactu?

Son dos obligaciones distintas y compatibles. El modelo 115 es la retención de IRPF que practica quien te alquila el local si es empresario o profesional; Verifactu regula cómo tiene que emitirse la factura en sí. Puedes tener que cumplir las dos a la vez.

La sujeción a IVA, las exenciones y la regla de facturación del arrendamiento están verificadas contra la sede electrónica de la Agencia Tributaria.