Cómo facturar en el sector de la construcción: inversión del sujeto pasivo e IRPF
Si facturas en construcción entre empresas o a un contratista, aplica la inversión del sujeto pasivo: sin IVA, con la mención legal. Y el IRPF es otro asunto. Aquí lo tienes claro, con ejemplos.
Cómo facturar en el sector de la construcción: inversión del sujeto pasivo e IRPF
Llevas un tiempo trabajando en obras y sabes que la factura que mandas a la promotora o al contratista principal no lleva IVA. Tu compañero te dijo que era "cosa de la construcción" y así lo has ido haciendo. Pero ahora te preguntas: ¿es siempre así? ¿Y qué pasa con la retención del IRPF?
Esta guía es para autónomos y pequeñas empresas del sector —instaladores, albañiles, carpinteros, electricistas, fontaneros y otros subcontratistas— que quieren entender dos reglas que van juntas pero son completamente distintas: la inversión del sujeto pasivo (que afecta al IVA) y la retención de IRPF.
Por qué en construcción la factura va sin IVA (entre empresas)
En una factura normal, quien presta el servicio cobra el IVA a su cliente y luego se lo ingresa a Hacienda. En el sector de la construcción, cuando el destinatario es otro empresario o profesional, la ley da la vuelta a ese orden: es el que recibe la obra quien declara el IVA, no el que la ejecuta.
A esto se le llama inversión del sujeto pasivo (o ISP). La regla está en el artículo 84.Uno.2.f de la Ley 37/1992 del IVA, introducida en 2012 para reducir el fraude fiscal en este sector.
El resultado práctico: tú emites la factura sin IVA, con la mención "inversión del sujeto pasivo". El contratista o promotor que te la paga se encarga de autorrepercutirse el IVA y, si tiene derecho, deducírselo. Para él suele ser neutro; para ti, una obligación formal que no puedes saltarte.
Cuándo aplica la inversión del sujeto pasivo en obras
La ISP en construcción no es automática: necesita cumplir tres condiciones al mismo tiempo.
1. La operación es una ejecución de obra sobre inmuebles
Debe tratarse de ejecuciones de obra —con o sin aportación de materiales— o de cesiones de personal para realizarlas. El objeto de la obra tiene que ser uno de estos tres:
- Urbanización de terrenos (movimiento de tierras, infraestructura, accesos).
- Construcción de edificaciones (obra nueva, ampliaciones).
- Rehabilitación de edificaciones (reformas estructurales, cambio de uso).
Si lo que haces es únicamente suministrar materiales sin colocarlos ni ejecutar ningún trabajo, la ISP no aplica: esa venta de materiales lleva IVA normal al 21 %.
2. El destinatario es un empresario o profesional
La inversión del sujeto pasivo solo opera cuando quien recibe la obra es otro empresario o profesional (una empresa, una cooperativa, un autónomo con actividad económica). Si tu cliente es un particular —una familia que te paga directamente para reformar su casa—, la ISP no aplica y debes cargar el IVA al tipo normal.
Este punto genera muchas dudas: el mismo trabajo de reforma, en el piso de una familia = IVA 10 % (tipo reducido para rehabilitación de vivienda); subcontratado por una constructora = ISP, sin IVA en tu factura.
3. Existe una cadena contractual de obra
La ley abarca tanto los contratos directos entre el promotor y el contratista principal como toda la cadena de subcontratación: si eres subcontratista del contratista principal, o subcontratista de otro subcontratista, la ISP sigue aplicando en tus facturas hacia arriba en la cadena.
¿Y el IRPF? Es un asunto completamente distinto
Aquí viene la confusión más frecuente: muchos autónomos de la construcción creen que, al aplicar ISP, tampoco llevan retención de IRPF. No es exactamente así —o, mejor dicho, depende de tu tipo de actividad.
La retención de IRPF en una factura de servicios aparece cuando la actividad está clasificada como rendimiento de actividad profesional en el IRPF. Eso corresponde, en términos del Impuesto de Actividades Económicas (IAE), a las actividades de la sección segunda (profesiones liberales).
Los oficios y trabajos de construcción —albañilería, instalaciones eléctricas, fontanería, pintura, carpintería, revestimientos— se encuadran habitualmente en la sección primera del IAE (actividades empresariales, divisiones 5: Construcción). Las empresas y autónomos en sección primera no están sujetos a retención de IRPF en sus facturas.
Las profesiones liberales vinculadas a la construcción —arquitectos, aparejadores, arquitectos técnicos, ingenieros— sí están en la sección segunda y sí generan retención de IRPF (15 % en general; 7 % para los primeros años de actividad bajo ciertas condiciones).
Si no tienes claro en qué sección del IAE está tu actividad, consúltalo con tu asesoría: es la clasificación que determina si llevas o no llevas retención en tus facturas.
Cómo queda la factura en la práctica
Subcontratista de obra (sección primera IAE — lo más habitual)
Concepto: Trabajos de instalación eléctrica en promoción residencial — inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2.f Ley 37/1992 del IVA)
Base imponible: 6.000,00 € IVA (0 % — inversión del sujeto pasivo): 0,00 € Total factura: 6.000,00 €
La mención literal en el cuerpo de la factura —algo como "Operación sujeta a inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84.Uno.2.º.f) de la Ley 37/1992 del IVA"— no es opcional: es un requisito del Reglamento de facturación (RD 1619/2012).
Profesional liberal de la construcción (sección segunda IAE — si aplica)
Cuando la actividad es profesional (arquitecto, aparejador…) y el servicio está sujeto a retención de IRPF, la factura suma los dos efectos:
Base imponible: 3.000,00 € IVA: [según si aplica ISP o no, según la operación concreta] Retención IRPF (15 %): −450,00 € Total a cobrar: 2.550,00 € (más IVA si aplica)
En este caso, quien paga la factura ingresa esa retención a Hacienda en nombre del profesional. Para el profesional, esa retención se descuenta luego en su declaración de la Renta o en el modelo 130.
Cómo factura Fube en obras
En Fube, cuando creas una factura, puedes seleccionar el tipo de IVA para cada línea. Al elegir el perfil de inversión del sujeto pasivo (IVA 0 % con la referencia legal), la factura queda lista para el sector de la construcción sin tener que redactar la mención a mano.
Si además debes aplicar retención de IRPF —porque tu actividad es profesional—, añades el porcentaje correspondiente y el cálculo se hace automáticamente.
Cada factura que emite Fube lleva QR y huella encadenada, y se envía a la AEAT de forma automática. Los autónomos tienen de plazo hasta el 1 de julio de 2027 para operar con software conforme a Verifactu; las sociedades, hasta el 1 de enero de 2027.
Preguntas frecuentes
¿Si mi cliente es un particular que reforma su vivienda, aplico ISP? No. La inversión del sujeto pasivo solo opera entre empresarios y profesionales. Si el destinatario es una persona física sin actividad económica, factura con IVA normal. Para rehabilitación de vivienda puede corresponder el tipo reducido del 10 %; consulta con tu asesoría qué tipo aplica a tu obra concreta.
¿La ISP aplica cuando soy subcontratista de otro subcontratista? Sí. La ley extiende la regla a toda la cadena de subcontratación siempre que el objeto sea construcción, rehabilitación o urbanización sobre inmuebles.
¿Y si suministro solo materiales, sin montarlos? No aplica ISP. Una venta de materiales sin ejecución de obra es una entrega de bienes sujeta a IVA normal. La ISP es específica para ejecuciones de obra.
¿La ISP me libera de presentar el modelo 303? No. Sigues presentando el modelo 303 con tus operaciones; simplemente, en estas facturas la casilla de IVA repercutido va a cero. Eso no elimina la obligación de declarar.
¿Cómo sé si llevo retención de IRPF o no? Depende de cómo está clasificada tu actividad en el IAE (sección primera = empresarial → sin retención habitual; sección segunda = profesional → con retención). Si tienes dudas, tu asesoría puede confirmarlo en minutos consultando tu alta en el censo de Hacienda.
En el sector de la construcción, facturar bien entre empresas es cuestión de entender dos reglas: la ISP pone el IVA en manos del que recibe la obra, y el IRPF depende de cómo está clasificada tu actividad. Una vez que tienes esto claro, el resto es mecánica.
Descubre cómo Fube gestiona la facturación con inversión del sujeto pasivo y emite cada factura con la tranquilidad de tenerla bien hecha.
