--- title: "IVA en el alquiler turístico: cuándo se aplica y cómo facturarlo" description: "Alquilas una vivienda a turistas, por Airbnb, Booking o directamente, y no sabes si la factura lleva IVA. Cuándo está exento, cuándo tributa al 10 % y qué lo decide: los servicios que prestas, no el destino de la vivienda." date: "2026-08-12T00:00:00.000Z" source: "https://www.fube.es/noticias/alquiler-turistico-iva-cuando-facturar-con-impuesto" --- # IVA en el alquiler turístico: cuándo se aplica y cómo facturarlo Alquilas tu piso o tu casa a turistas —por Airbnb, Booking o directamente— y llega el momento de hacer la factura. ¿Lleva IVA, como un hotel? ¿O está exenta, como el alquiler de una vivienda habitual? La respuesta no depende de que sea "turístico", sino de qué haces además de dejar las llaves. La confusión es habitual porque circulan cifras distintas: quien dice que no lleva IVA, quien dice que lleva el 21 % como cualquier alquiler que no es de vivienda habitual. Ninguna de las dos es la respuesta completa: lo que decide todo es si prestas servicios propios de un hotel. ## Lo que decide el IVA: los servicios, no el uso turístico El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA exime el arrendamiento de viviendas. Esa exención cubre también el alquiler turístico **siempre que el propietario se limite a ceder el inmueble**, sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Así lo confirma la [Agencia Tributaria](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/iva-operaciones-inmobiliarias/alquilo-apartamento-turistico-tengo-que-iva.html): - **Solo cesión del inmueble** (entrega de llaves y, como mucho, limpieza al inicio y al final de la estancia): **exento de IVA**, igual que un alquiler de vivienda habitual. - **Cesión + servicios de tipo hotelero**: **no exento**, tributa al **10 %** (el tipo reducido de hostelería del art. 91.Uno.2.2º de la Ley del IVA) — no al 21 % general, que es el error más repetido. ## Qué cuenta como "servicio propio de la industria hotelera" La propia Agencia Tributaria distingue entre lo que convierte el alquiler en una actividad de hospedaje y lo que sigue siendo un simple arrendamiento: **Sí cuenta** (obliga a facturar con IVA al 10 %): - Recepción y atención continuada al huésped durante la estancia. - Limpieza periódica del alojamiento mientras dura la estancia (no solo al entrar y salir). - Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia. - Lavandería, custodia de equipaje, gestión de reservas u otros servicios adicionales de tipo hotelero. **No cuenta** (la operación sigue exenta): - Limpieza solo al inicio y al final del periodo de alquiler. - Cambio de ropa únicamente en la entrada y la salida. - Mantenimiento de zonas comunes del edificio. - Reparaciones puntuales o mantenimiento técnico de la vivienda. En la práctica, la mayoría de alquileres turísticos gestionados por el propio propietario —sin recepción ni limpieza durante la estancia— quedan exentos de IVA. Quien sí acaba tributando al 10 % suele ser quien ofrece un servicio más cercano al de un apartahotel. ## Si estoy exento de IVA, ¿no pago nada por la operación? La exención de IVA no significa que la operación quede sin ningún impuesto indirecto: cuando el alquiler está exento, suele pasar a tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) en su lugar, con reglas que varían según la comunidad autónoma. Si es tu caso, conviene confirmar con tu asesoría cómo se gestiona en la tuya. ## La otra cara: cómo tributa en tu IRPF Además del IVA, los servicios que prestes también determinan cómo declaras el ingreso en tu IRPF, según explica la [Agencia Tributaria](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles/tributacion-arrendador-viviendas-otros-inmuebles/tributacion-alquiler-apartamentos-turisticos_.html): - **Servicios básicos** (limpieza de entrada/salida, mantenimiento): el ingreso es **rendimiento del capital inmobiliario**, como el de cualquier alquiler. - **Servicios propios de hostelería**: el ingreso pasa a ser **rendimiento de actividad económica**, con sus propias obligaciones (alta en el censo, entre otras). - Hay una excepción que se aplica **al margen de los servicios prestados**: si tienes al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa dedicada al alquiler, el ingreso se clasifica siempre como actividad económica. Esta frontera entre capital inmobiliario y actividad económica tiene matices según tu caso concreto (número de viviendas, gestión a través de plataforma, etc.), así que conviene resolverla con tu asesoría antes de presentar la declaración. ## Qué viene: la directiva europea de 2028 La [Agencia Tributaria](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/iva/novedades-iva/novedades-normativa-2025/directiva-2025-516-consejo-11-2025.html) ya ha publicado que la Directiva (UE) 2025/516, del 11 de marzo de 2025, cambiará el papel de las plataformas digitales (Airbnb, Booking y similares) en la recaudación del IVA de los alquileres de corta duración: a partir del **1 de julio de 2028** —los Estados miembros pueden retrasarlo hasta 2030—, esas plataformas pasarán a ser sujetos pasivos del IVA en determinadas circunstancias. Los detalles de cómo se traspone a la normativa española todavía están por concretar, pero es un cambio a vigilar si alquilas a través de una plataforma. ## Facturar el alquiler turístico con Fube Sea cual sea tu situación, cada estancia que factures necesita una factura correcta, con el tipo de IVA que le corresponda —exenta o al 10 %— reflejado en ella. En Fube [configuras los tipos de IVA que usas](/funcionalidades/impuestos/tipos-impositivos) para aplicar el que corresponda en cada factura, y llevas la numeración de esas facturas en una serie propia si te ayuda a diferenciarlas del resto de tu actividad. Eso sí: Fube no determina por ti si tu alquiler debe llevar IVA o está exento — esa calificación depende de los servicios que prestas, y es una decisión que te corresponde a ti, con tu asesoría si tienes dudas. ## Preguntas frecuentes **¿El alquiler turístico siempre lleva IVA al 21 %?** No. Si te limitas a ceder la vivienda sin servicios de tipo hotelero, está exento de IVA. Si prestas esos servicios, tributa al 10 %, el tipo reducido de hostelería — nunca al 21 % general. **¿Airbnb o Booking me cobran IVA a mí como propietario?** Eso depende de la relación contractual con cada plataforma y es un asunto distinto al IVA de tu propia factura al huésped; conviene revisarlo con tu asesoría, y a partir de 2028 el papel de las plataformas en el IVA cambiará por la nueva directiva europea. **Si estoy exento de IVA, ¿tengo que emitir factura igualmente?** Sí. La exención afecta al IVA, no a la obligación de documentar la operación. Sigues necesitando emitir una factura (o el documento que corresponda) por cada estancia. --- _Nota legal: El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal, contable ni legal. Recomendamos consultar con un profesional especializado antes de tomar decisiones basadas en esta información._